今年“五一”前后,住建部共两轮约谈了12个热点城市,并再度强调“坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展”。此后,楼市调控政策迎来新一轮加码。

  最近,针对一些城市房价出现上涨苗头,多地有针对性地出台了更加严厉的调控政策。从区域看,调控逐渐向三四线城市扩散。地方政府和相关部门的种种做法,再度释放出调控不放松的信号,表明了政府确保房地产市场平稳健康发展的坚定信心。

  近一段时间以来,多地有针对性地出台了楼市调控措施。不久前,住建部就房地产调控问题约谈多地相关负责人。可以看出,只要有城市房价出现上涨趋势,调控政策便密集出台。

  多位专家表示,针对房价波动,从地方政府到住建部门反应迅速,出手果断,这一波调控措施的出台将对房地产市场的稳定起到重要作用,也彰显出有关部门抑制房价过快上涨,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松的坚定信心。

  楼市升温调控加码

  局部楼市的亢奋情绪,再度引起了监管层的高度警觉。一张调控大网正自上而下全面且迅速地铺开。

  “近一段时间以来,部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头,风险不容忽视。”5月19日,住建部发布长文通知,祭出进一步做好房地产调控工作的六大举措,并重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

  这已是住建部在今年年内第四次对房地产调控表明坚决态度。事实上,住建部相关负责人在此前的全国两会部长通道以及约谈成都、太原等城市时,都已一以贯之地强调了楼市调控的连续、稳定和精准性。

  尽管经历了一年多史上最严格的房地产调控政策,但是,目前在一些城市依然出现了“抢房”现象,房价在不断上涨。

  出现这种现象的原因在于,首先,这些城市早前没有经历炒作而出现泡沫,也就是炒家眼里的“估值洼地”;其次,这些城市都有新概念,比如要做新一线或城市地位升级、发展新产业,获得新政策支持等,制造了未来经济大发展的想象空间;其三,关键的一点是,这些城市都在抢人才,抢人才往往配合购房资格与优惠,从而涌入大量购房者。

  在这种格局下,一方面,由于行政调控政策实施造成某些城市可能住房供应有限,库存不够;另一方面,又有大量人口流入买房落户,就会在当地形成“抢房”的恐慌,再加上房产中介鼓动、地产商捂盘等等传统炒作,以及一些地区限价造成一二手房价倒挂,刺激人们蜂拥摇号,就会制造一种整体上的房价上涨预期并刺激人们积极参与购房,形成新的恶性循环。

  这其实和中国此前任何一次楼市过热没有什么两样,仅仅是改变了城市,换了新故事。只不过此前是一线城市,而现在则蔓延到二三线城市。

  住建部的杀手锏之一就是约谈问责。党的十九大以来,住建部曾在多个会议提出,要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系,加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。

  据了解,目前,住建部正在加快建立这一体系,并细化评价单元,对未能实现“稳房价、控租金”等调控目标的责任主体坚决问责。这就意味着,评价体系中,“房价”将不再是惟一的指标和参数,租房市场、共有产权房的居住满意程度,也可能作为评价地方政府调控成效的指标之一。

  中原地产首席分析师张大伟说,目前,调控城市分布已经出现了明显的变化,从去年集中调控的一二线城市逐渐向三四线转移,过去没有调控的城市比如海南全境,沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级。

  根据中原地产研究中心统计数据显示,今年内,截至目前,全国各地发布的房地产调控政策已经多达125次;为了继续降低投机投资性炒房,全国已经有超过60个城市执行限售政策,其中限售5年成为房价过快上涨城市的标配;上海、南京、长沙、成都、杭州、西安等7个城市发布了房源统一摇号的政策。

  楼市升温端倪,正是这一轮楼市调控升级的根源。事实上,在不少二三线城市的成交推动下,今年房地产市场的“小阳春”迹象隐约浮现。

  每月中旬由国家统计局公布的全国70城房价指数,过去一直被地方政府视为其楼市调控成效的重要指标,一些城市甚至不惜暂缓高价楼盘的销售,以便在统计数字上显得“好看”一些。据统计局的数据,单今年4月,全国商品房成交面积同比和环比双双下滑,同比下滑的情况还是近两年来首次出现。

  但很多二线城市排队摇号、人才落户抢房等现象不难看出,需求潜力仍然存在,短期内市场仍有较强的升温动力。“住建部的这轮发文,就是对近期12个约谈城市以及各地房地产调控升级的一次明确答复,并针对一些苗头的城市和热点内容进行了专项调控部署。” 上海易居研究院智库中心总监严跃进分析称,住建部在6条措施中有不少新提法,比如首次提出的增加共有产权住房用地,以及控租金指标等。

  此外,住建部的最新发文中,还明确了北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都等16个城市租房住房建设的目标,尤其是提到了6月底要上报具体租赁方案。

  除了限购、限贷、限售、限号等措施之外,多地严打房地产中介炒作行为。5月份,北京市住建委持续加大对违法违规中介的查处力度,严打违规炒作“学区房”,曝光10家违规中介。海南、成都等地也提出严格房地产中介管理。住建部等四部门近日发出《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》,要求防止提取住房公积金用于炒房投机。

  政策机遇下的雄安、海南楼市

  海南楼市:全域限购随着近期宣布建立自由贸易港等利好政策后,海南连续出台了“全域限购”等调控政策,贯彻“房住不炒”的定位,减少经济对房地产的依赖。

  对于此次海南实施全域限购,同策研究院认为,此政策的出发点在于挤出来自岛外的投资性需求,防范题材性炒作,使住房回归居住属性。调研数据显示,目前海南购房者中70%~80%为外地购房者,全域限购政策将使得年内海南成交量锐减,短期将呈现“量缩价稳”的趋势。

  “海南炒房市场瞬间‘冰封’,海南岛域住宅全面回归居住本质。”58安居客房产研究院首席分析师张波坦言,随着海南自由贸易港的不断推进,海南商业地产或将迎来更大发展契机。此举短期来看,对海南经济会产生一定影响,但从长远来看,将更有利于推动海南经济增长从以投资拉动为主向以消费拉动为主转变,助力海南经济发展由长期依赖房地产转向优势特色产业,从而保障海南高质量、可持续发展。

  同时,戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端也表示,“去房地产化”会是当下调控的方向,目的是为产业发展提供更好环境,而产业及经济的大发展又会利好房地产市场,带动作为载体的办公楼、商场、酒店、公寓等物业的需求增长。

  不过,中国城市发展研究院投资部主任刘澄指出,海南省全域限购将锁住房地产市场的“短炒”资金,中长期来看,海南省进一步国际化开放发展,对产业、人才、资金等多种要素的吸引力剧增,房地产市场也将会跟随经济发展而稳定发展。

  长期以来,海南经济对房地产的依赖度较高。中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中,海南的三亚和海口包揽了前两名。今年以来,海南省委书记刘赐贵、省长沈晓明在多个场合公开表态,房地产作为海南的支柱产业不可持续。

  另外,为推进海南全岛自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设,海南省委七届四次全会近日通过《百万人才进海南行动计划(2018—2025年)》,计划到2025年,实现“百万人才进海南”目标。

  按照计划,全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称等人才,可在海南省工作地或实际居住地落户。各类高层次人才、硕士毕业生、“双一流”高校和海外留学归国本科毕业生以及相关创新、创业人才可在海南任一城镇落户。自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇。有专家表示,海南吸引优秀人才、海外高端人才出发点是好的,但要注意采取有效措施,避免出现大跃进式引进人才,出现房价炒作等不良现象。

  雄安新区:建立新型住房保障体系 2017年4月1日,设立河北雄安新区的消息点燃了全国人民的热情。原本雄县房价不过6000元一平米,但在雄安新区消息公布后,房价在几小时内迅速攀升至25000元一平米。雄安房价疯涨让一些本来就疯狂的炒房客变得更加疯狂。

  然而就在同一天,雄县全面叫停一手房,二手房交易,关停所有房屋中介,冻结一切房屋过户手续。不仅如此,还锁了户口,防止各类外来人口流入。随后时任国务院副总理的张高丽强调,要严格控制雄安新区大规模的房地产开发,用“合理的速度”开发雄安新区。人民日报也迅速发出评论文章:房价不飙车,雄安才会安。

  时隔雄安建立新区已经一周年,今年4月,《河北雄安新区规划纲要》(下称《纲要》)一出炉即引起万众瞩目。《纲要》描绘了新时代“未来之城”的前景。其中,改革创新住房制度,建立新型住房保障体系的重任在肩。

  《纲要》指出,改革创新住房制度。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持保障基本、兼顾差异、满足多层次个性化需求,建立多元化住房供应体系。坚持市场主导、政府引导,形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力基本适应的住房供应格局。完善多层次住房供给政策和市场调控体制,严控房地产开发,建立严禁投机的长效机制。探索房地产金融产品创新。

  中房数据研究院院长陈晟表示,雄安新区绝对不会“以房地产业立区”,而且还将打破很多地方土地财政路径依赖的模式,探索未来城市发展的新路径。他认为,雄安新区将试行以公租房、廉租房为主的建设模式。并且,在租赁公寓方面,探索中国的房地产金融产品创新,如房地产信托投资基金(REITs)可在雄安试行。

  可以肯定,“雄安新区一定会有很多创新,这里或将没有固定住宅用地,没有商品房交易,要成为一个万众聚集租赁型新都,一个充满无限活力的年轻城市群,彻底克服长期困扰人们的大城市病问题,探索城市发展的新路径。”陈晟说。中国城市经济学会副会长牛凤瑞也表示,雄安新区一定会避免产生靠卖地生财的发展模式,公租房在雄安新区大规模供应是可能的,但同时还应该有更丰富、更多元化的住房供应。

  问责释放强烈信号

  多数分析人士认为,政策和市场的博弈期即将到来。未来房地产市场走势仍将出现区域分化,但将主要取决于政策调控的力度。近年来,在房地产市场调控中,地方政府与中央政府的博弈从未停止。从以往经验看,房地产调控难,难在其中的利益纠葛过于复杂,而问责机制又过于薄弱。

  自国家开始出台房地产调控政策以来,似乎没有一起足以警示甚至震慑地方政府的问责案例出现,地方政府在博弈中不断试探着中央的底线。

  当前,房地产调控又站到一个高度紧张的博弈期。5月9日,住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。五一前,住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人。

  也就是说,在短短不到1个月的时间里,住建委针对房地产市场调控问题约谈了12个城市。这12个城市中有8个省会城市和1个计划单列市,他们的房价和成交均呈现一定幅度的上涨,而且多数城市已经是连续环比上涨。

  事实上,这并不是住建部首次约谈地方。据了解,在2011年、2013年、2016年等楼市周期高点,都曾有过对热门城市和重点房企的约谈,其主要目的还是为了防止房价过快上涨,实现楼市平稳,并往往间接促使被约谈地方新政出台。

  太原市人民政府日前印发的《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》,成为住建部约谈城市中第9家作出回应的城市。

  在此之前,成都已经针对此前限购政策在实际执行过程中的漏洞“打补丁”,其在5月15日出台的新政策将限购对象由自然人调整为家庭,对离异家庭购房、新购房转让条件作了新规定,同时配套出台了公证摇号排序选房的新规定。

  被约谈后,哈尔滨要求主城区内新房3年限售;长春要求商品房成交价格不得高于预售申报价格;贵阳重申3年限售规定,调整住房公积金政策;佛山重申房地产销售秩序,在房企开盘时间、认购签约流程、房源公开等方面作了较为细致的规定。

  此外,西安市房管局也在被约谈后加大了巡查力度,对违规房地产开发商和房地产经纪机构加大了处罚和通报力度。西安当地还约谈了碧桂园、华润等42家开发商。而三亚与海口在海南全面开启了全省房地产调控,并针对市场出现的一些新问题研究新的管控手段,对开发商捂盘惜售和交易环节的各类违法行为进行查处。

  “12个城市的约谈,意味着房地产调控从过去的一城一策,开始升级到预警、约谈和问责三步走。”张大伟分析称,剩下3家被约谈城市,比如昆明、徐州、大连等城市最近调控的可能性也非常大。

  “约谈政策也可以理解为窗口指导的方式,属于比较间接但影响效果较好的调控手段。”严跃进认为,不管约谈的对象是谁,住建部这次都在释放一个信号,那就是楼市调控不会放松,谁都不能突破政策。

  住建部有关负责人强调,要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

  对于未来的市场走势,某上市房企负责人给出“中性”的评价。他表示,从各地涌动的需求来看,市场不会太差;从调控政策的扩围和加码来看,市场也不会过于乐观。未来的走势如何,要取决于政策力度。