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  你方唱罢我登场,长江后浪推前浪。在资本、政策等多重因素的干预下,2019年中国房地产市场依旧负重前行,中小房企忙着转型升级另寻出路,龙头企业则靠着调兵遣将逢凶化吉。

  队伍一大的确不好带,如果你仔细观察地产圈子的种种现象,不难发现,人事换血常常集中在年报或半年报出炉的年初和年中。 图片来源:绿城中国公众

  绿城“张亚东时代”

  2019年,楼市依旧“躁动”难安,购房者冷静下来,卖房人就慌了,如此局面下,谁也不能稳坐钓鱼台,行业洗牌加剧的同时,高管换血频率也开始加快。

  就是在这一年,61岁的宋卫平终于得偿所愿,完成了他在2014年的小目标——退出一手创办的绿城中国董事会,正式退休,只做一名股东。其接班人是原董事会执行董事张亚东,于7月11日开始生效,绿城中国“脱宋入张”,正式进入到“张亚东时代”。

  翻开这位新掌门人的履历,51岁的张亚东起点很高,有着多年的从政经历,曾担任大连市副市长,大连市委常委、统战部部长,在城乡建设和房地产管理方面有着丰富经验。早年就读于辽宁大学、大连轻工业学院、厦门大学,拥有博士学位。

  2018年5月,进入中交刚满半年的张亚东已经接触到了绿城的经营班子。短短三个月后,曾被宋卫平钦定为接班人的曹舟南主动辞任了行政总裁及董事会提名委员会委员的职务。同一时间,张亚东以绿城新掌门人的身份首次面对媒体。

  最差成绩单

  彼时,面对创始人宋卫平,张亚东提出了三方面的规划,第一,未来三年的业绩目标2018年预计超过1600亿以上,2019年估计能到2000亿,2020年估计能够达到2600亿;第二,延续原来确定的绿城发展思路,落实11大重资产、5大轻资产的组织架构战略;第三,更加关注可持续增长,更关心结构的增强,保持传统业务的健康发展,保证新兴业务的不断创新。

  如今不到一年,张亚东再次升职,担任董事会主席,职业生涯的发展速度堪比坐火箭一般。

  然而资本市场向来用业绩说话,虽说新掌门踌躇满志,但在他的领导下,绿城中国的表现其实并不亮眼。

  数据显示,绿城中国2018年流量销售额为1564亿,较2017年仅增长6.9%,是近三年的最低值。其流量排名也从2017年的第11名下降到了第17名。

  也许有人觉得,2018年张亚东才刚刚接手,成绩并不能说明问题。那么,2019年上半年的财报无疑更具说服力。

  今年上半年,绿城中国取得收入186.58亿元,较2018年同期下降44.4%;股东应占利润为20.58亿元,较2018年下降11.9%。本期实现每股基本盈利0.67元,较2018年同期的每股0.94元下降28.7%。

  “达到了历史低点”,在中期业绩会上,绿城中国董事会主席张亚东坦言。这一销售水平,仅完成了当年所订立目标的37.15%。

  这是绿城中国近年来最差的一份成绩单,跑输大部分同行。 图片来源:绿城中国公众号

  核心优势丧失

  究其原因,绿城方面表示:营收下滑主要是因为物业销售下滑较大,而物业销售下滑则是因为限价难题。张亚东承认,“因为限价,绿城的溢价能力体现不出来,这也是我们目前面临的一个巨大压力。”

  众所周知,由于宋卫平的执着和理想主义,绿城一度被认为是中国房地产行业品质的代表。王石曾评价:“在生活品质上,在建筑品质上,在综合规划上,我们最强有力的竞争对手在杭州”指的便是绿城。

  高品质常常能给绿城带来高溢价,可以说,取得利润是绿城最拿手的看家本领,而今这项本领在“限价政策”里被耽误掉了,核心优势正在逐渐丧失。

  除了营销市场的失利外,入股百年人寿的计划折戟,也让公司高层陷入两难。

  早在2018年12月17日,绿城中国公告称绿城房产拟以现金代价27.18亿元收购百年人寿11.55%的股份,成为第一大股东。公告还称,保险牌照具有独特的资本投资价值,收购百年人寿符合绿城的商业理念,其主要客户群与百年人寿的保险顾客群具有一定重叠,预期将会有交叉销售的潜力,产生协同效应,并能扩宽集团的收入基础,增强财务状况。

  然而,这一计划在经过长达8个月的发酵之后,未能如愿。对于绿城中国想要构建的金融板块,银保监会并未批准,高管耿静眼中“最值钱”金融牌照,未能收入囊中。 图片来源:绿城中国微博

  业绩触底背后

  绿城中国业绩触底背后,有深刻的历史和现实原因。2014年,绿城中国因为债务问题陷入困境,中交集团宣布出资收购绿城股份。后经过增持,中交系成为绿城中国第一大股东,多方位推动绿城中国治理优化。但脱胎换骨的前提是伤筋动骨,加上绿城中国本身积累多年的短板问题,改变并不容易。

  从目前的情况看,绿城重回一线仍然需要时间。2000亿元的销售目标,意味着今年下半年绿城平均每月要完成132.5万平方米的销售面积,或单月超过209.5亿元的销售额。事实上,绿城中国成立至今,公司仅2018年12月的单月销售金额超过209.5 亿元,可见这个目标多么难以实现。

  令人意外的是,绿城方面却对此信心十足,8月26日公司于香港举行的2019年度中期业绩发布会上,首席财务官兼公司秘书冯征还特意强调可以完成年度目标

  业内人士分析,这样的底气得益于充足的货值和土储。截至6月底,绿城中国拥有土地储备项目125个,总建筑面积约3412万平方米,权益面积约2041万平方米;总可售面积约2349万平方米,权益可售面积1395万平方米;平均地价为6259元/平方米 ,一二线城市的土地储备总可售货值占比72%。 图片来源:绿城中国公众号

  “偏科生”到“优等生”

  回顾半年以来的种种表现,张亚军坦言,“绿城是一个‘特长生’,我们的产品线非常强。同时,我们也是一个‘偏科生’,我们有短板,原来运营就是我们的短板,经过这半年的进一步优化,我们现在的运营能力也在持续提升。”

  过去的绿城长期被贴上产品情怀的标签,这是造成运营短板的主因。管理层换血之后,张亚东的方案是加快周转速度。

  据介绍,绿城中国以前的目标和周期是“5912”,现在已达到“4914”,即新项目从拿地到开工4个月、拿地至开盘9个月、拿地至现金流回正14个月。但加速周转的同时如何保持情怀标签,这也是有待解决的问题。

  至于如何成为行业的优等生,迎来高光时刻,张亚东公开对媒体表示:给我们三年时间,一定会把各项指标调整好,成为行业优等生。接下来,就让我们拭目以待吧。

(文章来源:云掌财经)